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martes, 25 de marzo de 2014

¿Qué puedo hacer si ha finalizado mi contrato de arrendamiento y el propietario no me devuelve la fianza?



El desconocimiento de la naturaleza jurídica y la finalidad de la “fianza” en un contrato de arrendamiento, en ocasiones da lugar a que el arrendador no quiera devolver esta cantidad una vez finalizado el contrato, o bien quiera retener una parte, entendiendo que el arrendatario no ha cumplido sus obligaciones contractuales.
La fianza es aquella cantidad de dinero que el arrendatario entrega, a la firma del contrato, al arrendador como garantía, y cuyo destino es principalmente cubrir los posibles daños y desperfectos que sufra la vivienda o local y que puedan ser imputables al inquilino. Así, el Tribunal Supremo afirmó, en su Sentencia de fecha 12 de Noviembre de 1.998, que “la fianza arrendaticia urbana es una institución eminentemente cautelar o de garantía, que tiene como finalidad primordial garantizar el cumplimiento de las obligaciones relativas al pago de las rentas, y que aseguren el mantenimiento de la posible reparación del local o vivienda para restaurar los desperfectos experimentados por el uso de los mismos”.
En este sentido, la propia Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 36 que “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento de uso distinto del de vivienda”.
En ningún caso, la finalidad o destino de la fianza puede elegirse de forma unilateral por parte del arrendatario, por lo que no podrá dejar pendientes cantidades, alegando que el arrendador tiene dinero suyo, pues en caso contrario se le estaría permitiendo dejar el contrato de arrendamiento carente de fianza en cualquier momento.
Con carácter general, al término del contrato, el arrendador devolverá al arrendatario la cantidad entregada en concepto de fianza, siempre y cuando se hayan cumplido por parte de éste último todas las obligaciones arrendaticias, y no queden por satisfacer mensualidades de renta o gastos de consumos e impuestos, y siempre que se haya comprobado que el inmueble se encuentra en perfecto estado.
Es precisamente en este momento cuando surgen la mayor parte de los conflictos entre las partes, negándose el arrendador a devolver la cantidad entregada, bien porque no la tiene o bien por considerar incumplidas las obligaciones del arrendatario, total o parcialmente. Lo cierto es que el arrendador no tiene un plazo legalmente establecido para devolver la fianza, si bien es cierto que la obligación nace desde el momento en que se entregan las llaves, la ley únicamente recoge que transcurrido un mes desde que esto tiene lugar y se produce la entrega de la posesión del inmueble, el arrendatario puede reclamar la cantidad entregada como fianza, así como el interés legal hasta su completo pago.
Ante esta situación, el arrendatario solo puede requerir de forma fehaciente la devolución de la fianza al arrendador, (a través de burofax), viéndose obligado ante la falta de respuesta del arrendador, a reclamarlo judicialmente, debiendo esperar a que sea un Juzgado el que determine si realmente ha existido un incumplimiento contractual o no, (si existen cantidades pendientes de satisfacer por parte del arrendatario o si se han causado daños en el inmueble), y por lo tanto, si la retención de la fianza está justificada o tiene que ser devuelta al arrendatario.
¿Qué tipo de procedimiento es adecuado para reclamar la fianza?
En este sentido, encontramos un sector doctrinal que defiende que el procedimiento ordinario es el adecuado para realizar este tipo de reclamaciones, en virtud del artículo 249.1.6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece que se decidirá por este procedimiento, con independencia de cuál sea su cuantía, “cualquier asunto relativo a arrendamientos urbanos de bienes inmuebles, salvo reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo del arrendamiento que se verán por el juicio verbal”.
Frente a esta posición, encontramos a quienes defienden el juicio verbal como el procedimiento adecuado para reclamar la devolución de la fianza, siempre y cuando la cuantía no supere los 6.000 euros, al considerar que este tipo de reclamaciones no pueden encuadrarse dentro de la relación arrendaticia, al haber finalizado el contrato de arrendamiento, tratándose de una reclamación de cantidad normal y corriente. 
Incluso, se puede hablar de una tercera posibilidad, y es que hay quien ve en el procedimiento monitorio una posible solución más rápida y menos costosa, en la que dependiendo de la cuantía no sería preceptiva la intervención de abogado y procurador.
La elección del procedimiento no es cuestión baladí, ya que la interposición de una demanda en reclamación de la fianza prestada, a través de un procedimiento que el juzgado no considera adecuado, puede dar lugar a que éste dicte una resolución declarando la “inadecuación del procedimiento” y obligue al arrendatario a iniciar un nuevo procedimiento sin que realmente se entre a conocer del asunto. En mi opinión, dentro de las obligaciones del arrendador se encuentra la de devolver la fianza al arrendatario al término del contrato, por lo que la relación arrendaticia no ha finalizado y por razón de la materia, sería el procedimiento ordinario el adecuado para llevar a cabo tal reclamación, a pesar de tratarse de un procedimiento más largo y costos en todos los sentidos.

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